意大利买房全攻略|超详细的买房思路和流程,帮你避开一些不必要的坑!

意大利买房全攻略|超详细的买房思路和流程,帮你避开一些不必要的坑!

by : 一分钱 • zetong发布于 : 2023-10-03更新于: 2023-10-03876111



如今还留在意大利的小伙伴是不是有不少都是已经决定从此留在这里生活的了?那么一旦决定留在这里接下来就是各种生活上的“问题”随之而来:居留、工作、柴米油盐和房子车子等等。



无论在哪里生活,有个自己舒适的小窝是必不可少的,那么买房的计划就可以排上日程啦。但是房子可能是你这一辈子所买的东西中最麻烦、最费神的一个了。


因此这个攻略主要就是来帮助那些考虑买房的小伙伴:


-缕一下买房的思路和流程

-避免在买房时遇见的致命大坑


文章导读:

1.支出预算

2.买房前的考虑

3.找房与看房

4.办理贷款凭证

5.签预购合同

6.正式申请贷款

7.正式签合同



第一步,支出预算


如果你需要通过贷款来买房,那么一定要好好估量一下自己的能承受的房子的价格,因为要知道除了首付的钱以外,你还需要一次性支付包括公证费以及一系列的税费在内的很多费用。



公证费及其他税费一览:


中介费用:

如果你找中介的话,一般中介收取成交价格的3%。当然,还是要根据不同的情况来判断。


贷款相关费用:


银行审核贷款材料手续费(spesa istruttoria):金额为贷款金额的0,1% -0,5%,不同银行标准不同。

银行估值费用(costo della perizia):银行在决定是否发放贷款之前会派估值专家(perito)去现场查看你购买的房子,核实其价值是否和卖价相匹配。这笔估值费用大概在200-500欧之间。

贷款税(imposta sostituiva):向银行贷款需要缴纳贷款税,第一套房为所贷金额的0.25%,第二套房为2%。如果向非银行信贷机构贷款,金额为所贷金额的2%。


公证费用(onorario del notaio):

签合同的时候当然还是需要请公证员啦,大致你贷款价值的2-2,5%


保险费用(premio assicurativo):

找银行申请贷款时,防火险(assicurazione incendio)是必须要购买的,金额取决于你的贷款年限和贷款金额


各种税费:


如果你是买新房:

房价的4%(IVA)+200欧(注册税)+200欧(土地登记税)+200欧(地籍税)


如果你买的是二手房:

地籍值的2%(注册税)+50(土地登记税)+50(地籍税)


大家在做预算时一定不要把上面这些钱给忽略了哟,同时如果你还需要翻译的话,可能额外还需要300欧左右的翻译费。



大致估算整体支出:


那么如何知道自己能承担起多少钱的房子呢?这里推荐两个不错的计算网站,


MutuiOnline.it(点击直达计算界面)

Facile.it(点击直达计算界面)



这样一来可以对自己可承担的房价有个大概的了解,可供参考。


大家可以多尝试一下,只是需要注意以下两点:

-贷款金额不能超过总金额的80%

-每月的还款能力为你月收入(税后)的1/3


而同时,由于还有公证费以及一系列的税费的存在,你卡里最好要有6万以上的现钱(如果按上图的金额来算的话),当然大家可以根据自己的个人情况计算。


做好了预算之后,你就知道你大概能负担起什么样的房子了,接下来要做的就是考虑你想买什么样的房子。



第二步,买房前的考虑


首先房子的地区或社区很重要,不同区域的交通、周围环境、居民素质等等都会各有不同。


而且考虑到不同的区域及其特征,这也将使你更容易通过上述的网站评估一个社区的房价。



然后就是你买房子的选择了:房子类型是选独栋还是公寓?购买是通过中介还是自己联系卖家?是要新房还是二手房?…


这些都是值得考虑一番的,举个🌰:


一般情况下咱们会买的房子类型基本就两类:casa indipendente(独栋)和appartamento(公寓),虽然不少人会选择appartamento,但小编在这里还是做一下比较,毕竟不少郊区的casa还是很香的。


独栋的特点:


优点:

可以用有独立的户外空间,例如花园或庭院

几乎都会有独立的停车位

没有物业费用(spese condominiali)

没有令人厌烦的业主会议(riunioni condominiali);

与邻居发生冲突的概率低(如果是较偏远地区就更不用担心了🤣)


缺点:

维护成本偏高

很多地方需要自己打理/维护

在同等条件下购买价格高于公寓(appartamento)


总的来说就是更自在,但是也更花钱,不过如果你在更偏的郊区买casa的话,会便宜很多。


公寓(appartamento)的特点:


优点:

在同等条件下价格低于独栋(casa indipendente)

维护成本较低,涉及公共部分的翻新一般都由整个单元/小区的业主分摊

大部分情况下交通都挺便利


缺点:

户外空间(除了阳台)就不要想了

物业费以及公共空间管理费也是得交的

业主会议有时候也是得参加的

不少公寓的墙的隔音效果大家都懂的

和邻居发生冲突的概率更大


总的来说,公寓虽然限制比较多,但是架不住它便宜呀!当然,前提是您别往偏市中心的地方去买。



看房前考虑以上的一些因素,可以在很大程度上快速帮你筛选出你最中意的几个房子,以免在众多房源的汪洋大海中迷失了方向,浪费太多时间和精力。



第三步,找房和看房



这里先给大家推荐几个不错的找房网站:


Immobiliare.it🔗

Casa.it🔗

Idealista.it🔗


这几个网站都是非常多功能化的,而且也都有app,你在上面可以看到很多你想知道的信息。



你甚至可以在上面了解每个城市每个区域的房源分布、居民数量、房价趋势等等。


具体的功能介绍也可以看一下这篇攻略👇


意大利找房网站/app|买房想要查找房源,查询和对比房价?推荐这3个网站!🔗



其实除了上面给的几个网站以外,小伙伴们也可以多加一下这边华人中介的微信,他们手头上也会有很多不错的房源供参考。



等你相中了若干个合适自己的房子的时候,就是看房时间啦:


你需要通过各种途径(网站信息+中介给的信息+自己踩点了解的信息…)尽可能的了解和对比这几个房子的要点:

-价格(这当然是首要的)


-房子/公寓所在的位置(地理位置?是否便利?朝南朝北?阳光通风?)


-考虑商业面积(m² commerciali)和可用面积(m² calpestabili)


-考虑供暖状况(集中供暖还是独立供暖?)


-了解物业费和其他需要支付的费用


-了解一些潜在的费用(如外墙粉刷、修理电梯等等)


-了解房主持有房子多久了(不到两年很有可能是二手倒卖)


-获悉房子的能源等级(等级越高能源花费越低,现在电/燃气费这么高,需要尤为注意)


-了解房子的楼龄(啥时候建的,有没有经过翻修)


-了房子解所在街道的噪音情况


当然,你在前去看房时别忘了查看房子的基本文件:

-visura ipocatastale(地籍资料)

-elaborato planimetrico(楼层平面图)

-planimetria catastale(籍注册平面图 )

-attestato di certificazione energetica(能源等级证书)



第四步,贷款凭证


当你挑选出最心仪的房子之后,是不是就可以直接拉着房东/中介签合同啦?稍等!


你如何确定自己就一定能带到款?


要知道你在贷款之前是需要先和卖主签预定合同的,同时需要交一些保证金以及其他公证律师等费用。


假如你已经和中间或卖主签了预购合同,但结果申请贷款时银行没有批下来,很有可能你当时交的钱就打水漂了。


因此小编在这里建议大家,可以先去银行办理贷款凭证(voucher mutuo)。然后你会获得一份6月期限的授权书( lettera di concedibilità)



⚠️当然,如果你对自己的硬条件足够有信心(高收入,长签工),也可以忽略这一步。


办理贷款凭证非常简单,直接去银行预约办理即可,别忘了带上以下材料:

个人文件:税号、身份证件、居留、家庭状况(若有结婚或离婚)

收入文件:工资单(最近1-3个月的)和 Cud,自由职业者/老板提供最后两张 Unico


当然,虽然小编在这里把它放在第四步,实际上贷款凭证你做的越早越好。可以说,当你决定买房的时候就可以着手准备办理了,这样就可以提前知道银行愿意为你提供多少贷款了。


注⚠️:即使获得了授权书,也不能100%保证在正式请求后你一定会能获得贷款。因为还有一些与房产相关的条件也会影响贷款的成功,例如房子结构违规和滥用建筑、堆叠等。



第五步,签预购买合同


激动人心的环节终于到了,当你所有先手准备做好了,就可以联系卖方签预购合同啦!


这是你们签订的第一份合同,通过协议合同,你与房主互相承诺、确定房屋总价、支付方式、 具体出售时间,同时还需要缴纳相应保证金金(大致5000-10000欧)。



签预购合同别忘了请公证人呀,即使是卖方推荐自己的公证人也别怕有坑,毕竟人家还是国家认证的律师。


当然你要想自己找的话也没问题,去意大利全国公证委员会网站🔗去找你所在城市的公证员就行。


签预购合同时需要注意的点:


1.确认房子信息准确无误,包括面积、位置、价格等。


2.协商贷款期限:合同里规定买方有多少时间寻找贷款,比如45天、60天等,考虑到个人情况,可以提出延长期限。


3.协商中止条款:中止条款指的是-如果申请人没有申请到贷款,那么买卖不成立,可以拿回保证金。但是在大城市如米兰罗马,不少房东不会同意这项条款的,大城市房市好嘛…


4.确认房子没有潜在费用:一定要向公证人确认前房主是否欠着房子/公寓费用的某些付款,不然到时候房主交完房拍拍屁股走人,欠的钱都得你来交。




第六步,正式申请贷款


关于贷款的要求以及材料,我们在之前已经写了较详细的攻略,大家可以参考一下:


意大利买房贷款指南|在意大利贷款买房并没有想象中那么难🔗


小编在这里就不多介绍啦,贷款下来的审批大概需要2个月左右。




第七步,签订正式合同


贷款搞定以后就要立即通知公证人,约好签订买房合同的日期。


需要做贷款和房子买卖的公证,同时还要一次性付清余款,中介费,税费以及公证费等费用。有时候,如果意大利语不够好,最好提前请好翻译(费用300欧左右)。



签合同的时候,公证人会带领着双方把最终合同再浏览一遍,一些重要的内容再强调一遍。


合同没有异议以后,要进行这么几件事情:


1. 各种签字;


2. 交钥匙。这里要提醒一下,并不是所有情况都是签字当天交钥匙的,所以这一点要跟卖方提前沟通好;


3. 房子相关文件的最后确认和交接;


4. 水表电表之类的信息确认。




以上便是在意大利从计划买房到正式买房的全部流程和注意的点啦,最后再给大家提供几点建议:


关于看房:


不要贪图看太多房子,很容易就会觉得还会有更好的。记得自己的底线,其实在综合考虑价格,区域,房子类型,环境等一系列条件后,应该可以筛选掉很多鸡肋房源。



关于中介:


没必要太妖魔化中介,觉得都是坑,毕竟中介也有不少靠谱的房源信息,而且能省去你不少的事。也别太依赖中介,毕竟自己DIY能省去不少的钱,不香吗。总而言之,还是看自己需求。



关于砍价:


碰到中意的房子不要不好意思砍价,有些房东由于家庭原因急着出手,说不定就妥协了。



关于买房之后:


房子买了并不是就万事大吉了,还有一些后续手续:别忘了水电燃气的过户哦,同时还需要去comune把自己的residenza归在新买的房子名下,垃圾税也别忘了转成你自己的。



总而言之,买房是一项艰巨的任务,祝想买房的小伙伴们早日住进自己心仪的大house!




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